Apsiyon Blog / Toplu Konutlarda Hayat

Gayrimenkul alım satım süreçlerinde, özellikle kredi kullanımı söz konusu olduğunda, karşımıza en sık çıkan hukuki terimlerden biri "fek" kelimesidir. Arapça kökenli bir kelime olan "fek", kelime anlamı olarak "bozma, kaldırma, ilişiğini kesme" anlamlarına gelmektedir. Gayrimenkul hukukunda ve tapu işlemlerinde ise bir taşınmazın üzerindeki kısıtlamanın (ipotek, haciz vs.) yasal olarak kaldırılması işlemini ifade eder.

Günümüz koşullarında ev sahibi olmak isteyenlerin çoğu, nakit ihtiyacını karşılamak ve finansal kaynak sağlayabilmek için konut kredisinden faydalanmaktadır. Kredi sağlayan banka ya da ödeme kuruluşu ise kredi borcu ödenene kadar satın alınan evin tapu kaydına ipotek koyma işlemini yapar. İpotek kaydı olan evin kredi borcu ödenmezse bankanın, sağladığı kredi ve gecikme faizleri karşılığında evi satması mümkündür. Ancak kredi borçları tamamen ödenirse evin üzerindeki ipotek kaydı banka onayı ile kaldırılabilir ve bunun için de banka tarafından ipotek fek yazısı hazırlanması gereklidir.

Kredi borcu bittiğinde veya borç devam ederken konut ya da iş yeri satılmak istendiğinde, tapu üzerindeki bu kısıtlamalardan kurtulunması gerekir.

Bu yazımızda;

• Fek yazısı nedir ve bu süreç nasıl işler?
• Fek yazısı bankadan mı, tapudan mı alınır?
• İpotek ve haciz fek işlemlerinin e-Devlet süreci nasıl olur?
• Fek ücretinin yasal boyutu ve ödenmesi gereken ücretlerin yasal dayanakları nelerdir?
• Tapu ipotek kaldırma işlemi nasıl yapılır?
• İpotekli ev satışında yapılması gerekenler nelerdir?

gibi sorularınızı yanıtlamaya çalışacak, fek işleminin tüm detaylarını, ipotek ve haciz fekki arasındaki farkları inceleyeceğiz.

Fek Yazısı Nedir?

Fek yazısı, bir gayrimenkulün üzerinde bulunan ipoteğin veya haczin kaldırılması için ilgili kurum (banka, icra dairesi vb.) tarafından tapu müdürlüğüne hitaben yazılan resmî bir belgedir. Konut, iş yeri veya arsa gibi taşınmazlar kredi ile alındığında, krediyi veren banka kendini güvenceye almak amacıyla tapu üzerine bir ipotek koyar. Borcun tamamı ödendiğinde ise bu ipoteğin kaldırılması, yani "fek edilmesi" gerekir. İşte bu kaldırma işlemini başlatan bildirim, fek yazısıdır.

İpotek Fek Yazısı Nasıl Alınır?

En çok merak edilen konuların başında bu belgenin fiziki olarak nasıl temin edileceği ve sürecin nasıl yürütüleceği gelir. Teknolojinin gelişmesi ve TAKBİS (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi) entegrasyonları sayesinde bu işlem artık büyük oranda dijitalleşmiştir. Adım adım bir fek işlemi şu şekilde gerçekleşir:

1. Borcun Tamamının Kapatılması: İlk adım, taşınmaz üzerindeki ipoteğe konu olan kredi borcunun (veya hacze konu olan borcun) tamamen ödenmesidir.

2. Bankaya veya İlgili Kuruma Başvuru: Borç bittikten sonra kredi kullanılan banka/kuruluş şubesine giderek veya müşteri hizmetleri üzerinden ipoteğin kaldırılması (fek işlemi) için talep iletilir. İşlem talebi yapılan sözleşmeler genellikle ipotek fek ücretinin kredi işlemine dahil olmadığı sözleşmelerdir. Diğer taraftan, ipotek fek işlem ücretinin dahil olduğu sözleşmelerde borç tamamlandığında ipotek fek işlemi banka veya kredi sağlayan kuruluş tarafından başvuruya gerek kalmadan tamamlanır.

3. Bankanın TAKBİS Üzerinden Bildirimi: Banka, borcun bittiğini teyit ettikten sonra elektronik ortamda (TAKBİS üzerinden) Tapu Müdürlüğü'ne ipoteğin fek edilmesi talimatını (e-Terkin) gönderir. Artık bankadan fiziki bir kâğıt alıp elden tapuya götürme devri sona ermektedir.

Elektronik sistemin (e-Terkin) kullanılmadığı veya kredi kuruluşunun sisteme dahil olmadığı durumlarda ise borçlu tarafından kredinin veya borcun bittiğine dair bankadan/kredi kuruluşundan fek yazısı (borcu yoktur/serbest bırakma belgesi) alınır.

Alınan ya da doğrudan tapuya iletilen fek yazısı ile işlem yapmak için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web-Tapu sistemine (https://webtapu.tkgm.gov.tr/) giriş yapılır.

Web-Tapu üzerinden "İpotek Kaldırma (Terkin)" işlemi için “Başvuru İşlemleri” (https://webtapu.tkgm.gov.tr/vatandas/basvuru-yap) menüsünden başvuru oluşturulabilir ve randevu alınarak ilgili Tapu Müdürlüğüne şahsen müracaat edilebilir.

4. Tapu Müdürlüğünün İşlemi Tamamlaması: Tapu müdürlüğü, bankadan gelen bu elektronik talebi işleme alır ve tapu kütüğündeki ipotek şerhini siler.

İstanbul'da Kentsel Dönüşüm: Yarısı Bizden Kampanyası 2026 Başvuru Rehberi ve Şartları

e-Devlet Üzerinden Fek İşlemi Nasıl Yapılır?

Borçlunun tapu veya kredi ipoteği fek (kaldırma) işlemi doğrudan e-Devlet üzerinden yapılamamaktadır.

Borç tamamen ödendiğinde banka, e-Terkin sistemi üzerinden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne elektronik fek yazısı gönderir. e-Terkin, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından geliştirilen ve özellikle bankalar, finans kurumları ve resmî kurumların ipotek kaldırma (terkin) işlemlerini Tapu Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) üzerinden dijital ortamda yapmalarına olanak tanıyan web tabanlı bir sistemdir.

Borçlular, işlemin durumunu e-Devlet üzerinden "Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü" (TKGM) menüsündeki “Taşınmaz İşlemleri” (https://webtapu.tkgm.gov.tr/vatandas/tasinmazlar-liste) bölümünden takip edebilirler.

e-Terkin İşleminde Evrak İhtiyacı Var mı?

İpotek fek (terkin) işlemi e-Terkin sistemi üzerinden yapıldığında, borçlunun tapu işlemleri için elden fiziksel bir belge götürmesine veya evrak teslim etmesine gerek yoktur. İpotek alacaklısı olan kurum, borcun ödendiğine dair resmî fek yazısını dijital ortamda hazırlar ve doğrudan ilgili tapu müdürlüğüne elektronik ortamda, online olarak TAKBİS sistemi üzerinden gönderir.

Devamında borçlunun tapu müdürlüğündeki işlemleri için T.C. kimlik kartı ya da vekil ile işlem yapılacaksa vekâletname belgesi gerekecektir.

Riskli Yapılarını Yıkanlara Kentsel Dönüşüm Kredisi Veriliyor Mu?

İpotek Fek Yazısı Hakkında Bilinmesi Gerekenler ve Fek Ücretleri

Konut kredisi alan alıcıların kredi borcunu tamamen ödediğinde, gayrimenkulün tapu kaydındaki ipoteğin kaldırılması için banka tarafından düzenlenen belgeye ipotek fek yazısı adı verildiğini ifade etmiştik. Banka tarafından Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne teslim edilen ipotek fek yazısının işleme alınmasının ardından evin üzerindeki ipotek kaldırılır.

Fek işlemiyle ilgili bilinmesi gereken en önemli detaylardan biri şüphesiz "fek ücreti" konusudur. Bankalar, ipotek fek işlemini gerçekleştirirken tüketicilerden bir masraf veya hizmet bedeli talep edebilmektedir.

Kredi ödemeleri biten ya da satın aldığınız evin üzerindeki ipotek kaydını kaldırmak için fek yazısı sunabilecek tek yetkili merci kredi sağlayan banka ya da kredi alınan kuruluş olduğundan, kredi borcu tamamen kapatıldıysa ilgili işlemlere başlanabilmesi için bankaya/kuruluşa başvurulması gereklidir. İpotek fek yazısı almak için ilgili bankaya başvuru yapıldığında kimi zaman fek yazısı ücreti talep edilebilmektedir. Fek ücreti ödenip ödenmeyeceğine ilişkin olarak; borçlunun banka ile imzalamış olduğu konut kredisi sözleşmesindeki fek yazısı hazırlanması için ücret talep edilip edilemeyeceğine dair herhangi bir madde olup olmadığına bakılması gerekir. Eğer fek yazısı ücretine ilişkin bir hüküm yok ve kredi borçları tam ödendiyse, herhangi bir ücret ödemeden fek yazısı alınabilir. Ancak sözleşmede fek yazısı ücreti alınacağı belirtilmişse, banka tarafından istenen ödemenin yapılması gerekir.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken hassas bir yasal boyut bulunmaktadır. Tüketici Hakem Heyetleri ve Yargıtay'ın emsal kararlarına göre; bankalar sadece zorunlu olarak ödedikleri resmî harç ve masrafları tüketiciden talep edebilirler. İşlemin tamamen elektronik ortamda (TAKBİS) ücretsiz bir şekilde yapılmasına rağmen, bankanın fahiş oranlarda "hizmet bedeli" veya "fek ücreti" adı altında kesinti yapması hukuka aykırı kabul edilebilmektedir. Eğer haksız bir fek ücreti tahsil edildiği düşünülüyorsa, dekont ile birlikte Tüketici Hakem Heyeti'ne başvurularak bu bedelin iadesi talep edilebilir. Genellikle TAKBİS öncesinde bankalar, ipotek fek işlemi için tapuya avukat vekil gönderdiklerinden masraflar oluşmakta idi.

Mortgage Kredisi Nedir? Nasıl Alınır?

İpotekli Ev Satışında Fek Yazısı

Üzerinde hâlen kredi borcu ve ipotek bulunan bir evin satışı da oldukça sık karşılaşılan bir durumdur. Bu işlemde fek yazısı hayati bir rol oynar. İpotekli ev satılırken alıcı, evin mevcut kredi borcunu satan kişinin bankasına yatırarak borcu kapatır. Bu işlem genellikle "bloke çek" yöntemi ile güvence altına alınır. Borç kapatıldığı anda, alıcının veya satıcının talebiyle banka fek yazısını tapuya gönderir ve ipotek kaldırılarak temiz tapu devri alıcıya gerçekleştirilir.

Haciz Fek Yazısı Nedir?

İpotek fek yazısının yanı sıra bilinmesi gereken bir diğer kavram da haciz fek yazısıdır. İpotek, kişinin kendi rızasıyla bir borca (krediye) karşılık verdiği teminattır; haciz ise ödenmeyen bir borçtan dolayı alacaklının yasal yollarla (icra dairesi aracılığıyla) taşınmaza el koymasıdır.

Haciz fek yazısı, icra takibine konu olan borcun faizleri ve masraflarıyla birlikte dosyaya tamamen ödenmesi sonucunda İcra Dairesi tarafından Tapu Müdürlüğü'ne yazılan "haczin kaldırılması" (fekki) müzekkeresidir. Haciz fek yazısı bankalardan değil, işlemi yürüten İcra Dairesi'nden talep edilir ve ilgili icra müdürü tarafından sisteme işlenir.

Siteden İş Yeri veya Konut Alacaklar Nelere Dikkat Etmeli?

Neden Konut Sigortası Yaptırmalıyız? | DASK ve Konut Sigortası

İpotek Fek Yazısı Almak İçin Gerekli Belgeler

Konut üzerinde kredi veren banka/kuruluş tarafından ipoteğin kaldırılması için verilecek olan ipotek fek yazısı ile, eğer fek işlemi Tapu Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) üzerinden yapılmıyorsa, tapuda ipoteğin fekki işlemi için aşağıdaki belgeler gerekecektir.

• Borcun tamamen kapandığını gösteren dekont veya ilgili kurumdan alınan yazı,
• Üzerinde ipotek olan gayrimenkule ait tapu senedi fotokopisi,
• Tapu senedi yoksa evin tapu bilgilerini içeren ada ve parsel bilgilerinin bulunduğu resmî belge,
• Banka veya kurum tarafından verilen doldurulmuş dilekçe/başvuru formu,
• Alacaklı ya da alacaklı temsilcisinin yanı sıra gayrimenkulün sahibi olan borçlunun da nüfus cüzdanı fotokopisi,
• Alacaklıdan 1 adet, borçludan ise 2 adet vesikalık fotoğraf istenmektedir.

Sık Sorulan Sorular (SSS) - İpotek ve Haciz Fek Yazısı: e-Devlet ile Tapu İşlemleri

• Fek yazısı bankadan mı alınır, tapudan mı? Fek yazısı, borcun bulunduğu alacaklı kurumdan (kredi ise bankadan) alınır. Banka bu yazıyı/talimatı sizin adınıza doğrudan Tapu Müdürlüğü'ne elektronik ortamda iletir.

• Banka fek yazısı vermezse ne yapılır? Borcun tamamı ödenmiş olmasına rağmen banka fek işlemini yapmıyor veya haksız şartlar öne sürüyorsa, banka fek yazısı vermezse, fek ücreti iadesi dâhil Tüketici Hakem Heyetine veya Tüketici Mahkemesine başvurulabilir.

• Krediyi bitirince fek otomatik oluyor mu? Kredi bittiğinde ipotek kendiliğinden düşmez. Mutlaka sizin bankaya başvurup ipoteğin kaldırılması (fek) talebinde bulunmanız gerekmektedir.

• Fek yazısı ücretsiz olmalı mı? Emsal yargı kararlarına göre, bankanın sadece üçüncü kişilere (kurumlara) ödediği zorunlu masrafları talep etme hakkı vardır. Haksız alınan fek ücretlerinin iadesi talep edilebilir.

• e-Devlet'ten fek işlemi yapılabilir mi? Fek talebi doğrudan e-Devlet üzerinden bankaya yapılamaz ancak bankanın başlattığı işlemin sonucunda tapunuz üzerindeki ipoteğin kalkıp kalkmadığını e-Devlet "Tapu Bilgileri Sorgulama" ekranından takip edebilirsiniz. e-Devlet ile tapu işlemleri ve kontrolü kolaylaştırılmıştır.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar Nelerdir?