Apsiyon
Konut Sakinine Özel Uygulama
2026 Kat Mülkiyeti Kanunu Değişikliği ile Aidat Artışlarına Sınırlama Bugün Yürürlüğe Girdi. 22 Mayıs 2026
Kamuoyunda uzun süredir tartışılan ve birkaç yıldır televizyonlarda ve basında “site ve apartman sakinini canından bezdirdiği” ifade edilen “fahiş aidat!?” sorununa çözüm getirmesi amacı ile teklif edilen yasal düzenlemelerden birisi olan, Türkiye Büyük Millet Meclisi'nde (TBMM) 29 Nisan 2026 tarihinde kabul edilen maddelerin yer aldığı “7579 Sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”, 22 Mayıs 2026 tarihinde sabaha karşı 33261 Sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak bugün itibarıyla yürürlüğe girdi.
7579 Sayılı Kanun’un 3. maddesi, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35’inci maddesinin birinci fıkrasının (d) bendinde; 4. maddesi ise 634 Sayılı Kanun’un 37’nci maddesinin birinci fıkrası ile ikinci fıkrasının (c) bendinde değişiklik yaparak maddeye ilave fıkra eklemiştir.
Yine 7579 Sayılı Kanun’un 5. maddesi, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 70’inci maddesinin birinci ve ikinci fıkralarında değişiklik yaparak toplu yapılarda temsilciler kurulunun bulunması hâlinde yönetim planı değişikliği için gerekli toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümler açısından gerekli olan yeter sayının “beşte dörtten” “üçte ikisine” düşürülmesine karar verilmiştir.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü, “site yöneticilerinin keyfi harcamaları ve şeffaflıktan uzak şekildeki harcama kalemi belirlemesinin önüne geçilerek site sakinlerinin mağduriyet yaşaması engelleneceğini” ifade ederek madde değişikliklerini önermiş idi.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda tarihi bir değişikliğe gidiliyor. Artık site yöneticileri, genel kurul onayı olmadan diledikleri gibi aidat zammı (*) (işletme projesinde artış) yapamayacak.
(*) Aslında Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “aidat” kavramı yoktur. Doğru kavram “ortak gider ve avans payıdır”. Ancak kamuoyunda karşılığı “aidat” olarak kullanılmaktadır.
Yeni yasaya göre, kat malikleri genel kurulunda kabul edilmiş bir işletme projesi (bütçe) yoksa, yöneticiler en fazla 3 ay geçerli olacak geçici bir bütçe hazırlayabilecek. Yöneticinin tek başına yapacağı bu geçici zam, devletin açıkladığı yıllık yeniden değerleme oranını geçemeyecek. Böylece yöneticilerin keyfi ve fahiş aidat belirleme dönemi yasal olarak engellenmiş olacak.
(**) Yine “aidatlara zam” ifadesi hatalı bir kullanımdır. Doğrusu ortak giderlerin artışıdır. Bu konuda detayları Apsiyon Blog sayfalarındaki yazılarımızdan edinebilirsiniz.
Yeni düzenleme ile birlikte yönetici, genel kurul kararı olmaksızın kendi başına sadece azami 3 ay geçerli olacak bir geçici işletme projesi yapabilecektir.
Apartman ve Sitelerde Aidat Artışı Nasıl Yapılmalı?
Kanun değişikliği yürürlüğe girdiği bugünden itibaren (22 Mayıs 2026) süreç şu şekilde işleyecektir:
İşletme Projesi (Bütçe) Tebliği ve Önemi
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan yeni düzenleme ile artık site yöneticisi sene başında site aidatlarında sadece Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen, Cumhurbaşkanlığı onayıyla yürürlüğe giren Yeniden Değerleme Oranı kadar artış yapabilecek. Bu oran veya sitenin büyüklüğüne ve ihtiyaçlarına göre belirlenecek yeni tutarın kesinleşmesi için 3 ay içinde de kat malikleri kurulunun toplanması zorunlu olacak.
Genel kurul toplantılarında karar alabilmek için de;
Madde değişiklikleri hakkındaki detaylar için aşağıdaki yazımızı okuyabilirsiniz.
Yöneticinin Aidat Belirleme Yetkisi Kısıtlanıyor! 2026 Kat Mülkiyeti Kanunu Değişikliği
En çok merak edilen konu budur. Hayır, kanun değişikliği aidat artış oranına veya azami miktarına kesin bir sınır getirmemektedir. Getirilen sınır, sadece genel kurul yapılmadığı takdirde yöneticinin tek başına yapacağı geçici proje için geçerlidir.
Kat malikleri kurulu toplandığında, apartmanın veya sitenin zorunlu işletme giderlerini (personel, enerji, bakım vb.) karşılamak üzere artış oranına toplantıya katılanların çoğunluğu ile karar verebilir. Bu noktada işletme projesi kalemleri üzerinde yasal bir artış tavanı bulunmamaktadır.
Bu düzenlemenin sorunu kökten çözmesi zor görünmektedir. Düzenleme ile “yöneticilerin keyfi tutar belirlemesinin önüne geçilmesi” amaçlansa da, kat malikleri genel kurullara katılmamaya ve yaşam alanlarına sahip çıkmamaya devam ettikçe tablonun değişmesi beklenemez. Türkiye’deki aidat artışlarının asıl sebepleri; yüksek enflasyon, asgari ücret artışları, devlet sübvansiyonunun azaldığı enerji maliyetleri ve yöneticilerin amatör yaklaşımlarıdır.
Özellikle yöneticilerin doğru bütçe tekniklerini kullanmamaları ve hesap verebilirlikten uzak olmaları krizi derinleştirmektedir.
Aidat Artışları 2025’te Zirve Yaptı: Şehir Şehir Verilerle Büyük Analiz
Haberlerde konusu geçen kat maliklerinin genel kurullara katılmak istememeleri ile bazı apartman ve site yöneticilerinin bu durumu istismar ederek vekâletler ile fahiş aidat tutarları belirlemeleri ve vatandaşların mağduriyetine neden olması hakkında 7579 Sayılı Kanun’un 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yaptığı değişiklikler bir çözüm olmayacaktır.
Apartman ve Site Toplantılarına Katılın, Aidatı Siz Belirleyin
Apsiyon Akademi Eğitmenleri, Apsiyon YouTube canlı yayınında tam 6 ay önce 20 Kasım 2025’te ve kanunun yürürlüğe girmesinden iki gün önce 20 Mayıs 2026’da iki kez mülk sahiplerini uyardı:
“Düzenleme tek başına fahiş aidatları sıfırlamaz.”
Sınırlandırma sadece “yöneticinin tek başına aldığı kararlar” için geçerli.
Eğer apartman veya site sakinleri genel kurullara katılmaz ve toplantıya katılan azınlık yüksek bir bütçeyi onaylarsa, bu yasal sınırın bir hükmü kalmıyor. Aidat oranını nihai olarak yine kat malikleri kurulu belirliyor.
Mecliste, sektörde ve halk arasında ciddi bir tartışma yaratan bu değişikliğin, maliklerin toplantılara katılımını zorunlu kılması açısından olumlu; ancak yıl içinde olağanüstü durumlarda (ani enerji zamları, asgari ücret artışları) en geç 3 ayda genel kurul toplama mecburiyeti getirmesi açısından yönetimi zorlaştırıcı, olağanüstü genel kurul çağrı maliyetlerini artırıcı (elden imza, taahhütlü posta, toplantı yeri kirası, ilave personel ve fazla mesai gibi) etkileri olacaktır.
Düzenleme bugünden itibaren yönetici tarafından hazırlanarak ilan edilen tüm işletme projeleri için geçerli.
Yöneticiler bugünden itibaren yapacakları tüm işletme projelerinde yeniden değerleme oranını (2026 yılı için %25,49) aşmayacak şekilde geçici bir işletme projesi hazırlayacak ve 3 ay içinde tapu sicilindeki yönetim planına göre olağan ya da olağanüstü genel kurul toplayarak işletme projesinin kat malikleri kurulunda görüşülmesini sağlayacaktır.
Aidat zamlarının arkasında sadece yöneticilerin keyfi kararları değil; asgari ücret artışları, enerji maliyetleri ve yüksek enflasyon yatıyor.
Bugün yani 22 Mayıs 2026 tarihi itibarıyla 24.862 site ve apartmana, 1.714.303 konut bağımsız bölüme hizmet veren Apsiyon dijital yönetim sisteminin sektörde yarattığı standartlar göz önüne alındığında, geleneksel ve amatör yaklaşımla yönetilen sitelerde bütçe öngörüsüzlüğünün ciddi boyutlara ulaştığı açıkça görülüyor.
Doğru bütçe tekniklerinin kullanılmaması ve hesap vermeyen yönetim anlayışı, maliklerin cebinden daha fazla para çıkmasına neden oluyor.
Şimdi eskiden olduğu gibi kanun değişikliği ile apartman ve site koridorlarında başlayacak olan “2026 ve Sonrasına Ait Aidat Savaşları”, kat maliklerinin toplantılara katılım oranına göre şekillenecek.
Genel kurulda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yeter sayı ile ilgili hükümlerine riayet edilerek kabul edilmiş bir işletme projesine mahkemede itiraz edilmesinin bir anlamı yoktur. Sulh hukuk hâkimi maliklerin yerine geçerek aksi yönde bir karar veremez.
Usulüne uygun alınmış bir aidat kararına mahkemede itiraz edilse dahi, mahkeme kat maliklerinin kararını iptal edemeyecek ve aksi bir karar veremeyecektir.
Eğer kat malikleri kurulu zorunlu olan giderler ile periyodik ve rutin her yönetim döneminde gerçekleşen normal işletme giderlerinden oluşan işletme projesi üzerinde bir artış kararı vermiş ise bu artış kararı yeniden değerleme oranının üzerinde olabilir. Aidat artışları toplantıya katılan maliklerin çoğunluğu ile kabul edilir.
Örneğin 100 bağımsız bölüm olan bir rezidans binası var. Ama bu binada birden fazla bağımsız bölümü olan malikler sebebi ile 90 farklı kat maliki var. Genel kurulda bu 90 malikin kendisi veya vekâleti olan sadece 6 kişi bulunuyorsa bu durumda genel kurulda 4 adet malik veya vekilinin kabulü ile aidatlar yani işletme projesi %100 de artabilir. Neden 100 bağımsız bölümde 90 malikin bulunduğu bir anagayrimenkulde sadece 4’ünün isteği ile aidatın %100 artmasının sorumlusu toplantıya katılanlar veya yönetim değil, toplantıya katılmayan maliklerdir.
Çünkü her apartman / site / rezidans / toplu yapı / iş merkezi ve alışveriş merkezinin masrafları kendi maliklerinin kararları çerçevesinde özeldir.
Kesinleşen İşletme Projeleri ile Yasal Tahsilat, Şeffaflık, Hesap Verebilirlik
Yöneticilerin ve kat maliklerinin dikkat etmeleri gereken hususlar şunlardır:
Rutin ve periyodik yani normal giderlerden oluşan işletme projesine;
a) anagayrimenkulde bulunan tüm maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile kabul edilmesi gereken “faydalı yenilik ve ilavelerin”,
b) faydalanmak istemeyenler masrafını ödememek sureti ile anagayrimenkulde bulunan diğer tüm malikler tarafından kabul edilmesi gereken “çok masraflı ve lüks olan yenilik ve ilavelerin”
dahil edilmemesi gerekir.
Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. ve 43. maddelerinde sayılmış olan giderlere karar verilmesi için kanunda sayılan yeter sayıların sağlanması gereklidir.
Site Yönetimi Toplantısında Her Bir Kat Maliki Kaç Vekâlet Alabilir?
Yine 634 Sayılı Kanun’da yapılan değişiklik ile toplu yapılardaki yönetim planlarının değiştirilmesi kat malikleri adına temsilciler kurulunun 5’te 4 çoğunluk koşulu 3’te 2 olarak düzenlendi.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) yapılan 2026 değişikliği, yöneticilerin bütçe yapma yetkilerinde yapısal bir dönüşüm yaratıyor. Yöneticinin tek başına “ortak gider ve avans payı”nı (halk arasındaki tabiriyle aidat) belirleme serbestisi ortadan kalkarak, yetki tamamen genel kurula yani mülk sahiplerine geçiyor.
Süreçleri daha net anlayabilmek ve anlatabilmek için eski ve yeni durumu karşılaştıran akış diyagramı şu şekildedir.
Bu süreçte yöneticinin hazırladığı bütçede herhangi bir zaman veya oran kısıtlaması bulunmuyordu.
[Başlangıç] Genel Kurul yapıldı ancak İşletme Projesi (Bütçe) onaylanmadı veya Genel Kurul hiç yapılamadı.
⬇️ [Yöneticinin Yetkisi] Yönetici gecikmeksizin yeni bir İşletme Projesi hazırlar. (Süre sınırı yok, artış oranı sınırı yok).
⬇️ [Tebliğ Aşaması] Hazırlanan proje, kat maliklerine veya fiilen kullananlara (kiracılara) imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilir.
⬇️ [İtiraz Süreci - 7 Gün]
Seçenek A: 7 gün içinde itiraz edilmezse ➡️ PROJE KESİNLEŞİR. (İcra ve İflas Kanunu Md. 68’e göre yasal belge sayılır).
Seçenek B: 7 gün içinde itiraz edilirse ➡️ Durum kat malikleri kurulunda incelenir, gerekirse yeni proje hazırlanır.
Bu süreçte yöneticinin yetkisi geçici hâle getirilerek, artış oranına enflasyon (Yeniden Değerleme Oranı) freni konulmaktadır.
[Başlangıç] İşletme Projesi mutlaka Kat Malikleri Genel Kurulunda onaylanmalıdır. Genel Kurulda onaylanmış bir bütçe yoksa;
⬇️ [Yöneticinin Kısıtlı Yetkisi] Yönetici, en geç 3 ay içinde genel kurulda onaylanıncaya kadar geçerli olacak “Geçici İşletme Projesi” hazırlar.
⬇️ [Kanuni Kısıtlamalar] (Buraya Dikkat!)
Kural 1: Bu geçici bütçe en fazla 3 ay için geçerlidir.
Kural 2: Geçici bütçedeki artış, bir önceki yılın Yeniden Değerleme Oranı’nı (VUK Mük. Madde 298) KESİNLİKLE AŞAMAZ.
⬇️ [Tebliğ ve Avans Toplama] Geçici proje maliklere bildirilir. Yönetici, asıl proje onaylanıncaya kadar maliklerden “avans” toplamaya başlar.
⬇️ [Karar Aşaması - Maksimum 3 Ay] Geçici projenin tebliğinden itibaren en geç 3 ay içinde Genel Kurul toplanmak zorundadır.
⬇️ [Bitiş] Genel Kurulda geçici proje aynen veya değiştirilerek onaylanır.
➡️ ASIL PROJE KESİNLEŞİR.
Apsiyon Akademi’nin Apsiyon YouTube canlı yayınlarına, Apsiyon Blog yazılarına, Apsiyon kullanan site, apartman ve rezidanslar ile iş merkezlerinden akademi posta adresine, Apsiyon'un Yapay Zekâ Site Yönetici Asistanı (ASYA) ve sosyal medya hesaplarımıza gelen soruları benzer konu başlıklarına göre tasnif ettik.
1. Asgari Ücret Artışları ve Yetersiz Bütçe Yönetimi
Soru: Asgari ücret artışı veya ani enerji zamları ile Yeniden Değerleme Oranı (YDO) uyuşmadığında, yöneticiler yetersiz kalan bütçeyi (ek bütçe, demirbaş vs.) 3 aylık geçici işletme projesiyle nasıl yönetecek?
Cevap: Yıl içinde oluşacak sürpriz asgari ücret ve enerji artışları geçici bütçede öngörülemiyorsa, olağan genel kurulda bu artışları aynen yansıtmak üzere genel kuruldan yöneticiye yetki almak en faydalı yoldur. Sürekli olarak 3 aylık geçici projeler yapmak yerine, konuyu doğrudan olağanüstü genel kurula taşıyıp maliklerin onayına sunmak en kestirme çözümdür.
2. Yöneticinin “Günah Keçisi” İlan Edilmesi ve Mevcut Durum
Soru: Sitemizde bütçeyi ve aidatları zaten kat malikleri kurulu belirliyorken ve yönetici sadece taslak sunuyorken, yasanın “yöneticinin aidat belirleme yetkisi kısıtlanıyor” şeklinde duyurulması yöneticileri haksız yere hedef tahtasına koymuyor mu?
Cevap: Haklısınız; kanuna göre “ortak gider ve avans payı” (aidat) tutarını belirleme yetkisi tamamen kat malikleri kuruluna aittir ve yönetici yalnızca tahmini bütçe taslağı sunar. Ancak eski sistemde, genel kurulda işletme projesi kabul edilmezse yöneticinin tek başına limitsiz bütçe yapma yetkisi bulunduğu için, basındaki tartışmaların da etkisiyle yasa koyucu bu yetkiye 3 ay ve Yeniden Değerleme Oranı sınırı getirmiştir.
3. Yeni Kanunun Geçmiş Döneme (Ocak Ayı Zamlarına) Etkisi
Soru: Yeni kanun maddeleri yürürlüğe girdiğinde, yılın ilk aylarında (örneğin Ocak ayında) yapılmış olan “fahiş artışları!?” iptal ederek maliklere geriye dönük itiraz hakkı doğurur mu?
Cevap: Kanunlar geriye yürümediği için yürürlük tarihinden önce kesinleşmiş ve uygulanmaya başlanmış işletme projelerini doğrudan iptal etmez. Düzenleme, Resmî Gazete’de yayımlandığı ve yürürlüğe girdiği 22 Mayıs 2026 tarihinden sonra hazırlanacak işletme projelerini ve genel kurulları kapsayacaktır.
4. Denetim Boşluğu, Keyfiyet ve Şikâyet Mercileri
Soru: Yöneticilerin hesap vermediği, bütçe aşımı yaptığı veya maliklerin/denetçilerin söz hakkının engellendiği durumlarda, yönetimi denetleyecek veya yaptırım uygulayacak resmî bir merci bulunmamakta mıdır?
Cevap: Yöneticinin yasalara ve yönetim planına uyup uymadığını denetleme görevi öncelikle site denetçisine veya denetim kuruluna aittir. Sitelere doğrudan müdahale eden resmî bir dış denetim kurumu maalesef yoktur; alınan usulsüz kararlar için toplantı tarihinden itibaren yasal süresi içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılması tek hukuki yoldur. Ancak yakında bu konuda da kanun düzenlemeleri yürürlüğe girecektir.
5. Denetçi Hakları ve Ücret (Huzur Hakkı) Çıkmazı
Soru: Yöneticiler yasal olarak huzur hakkı alabilirken, çok önemli bir görev yürüten site denetçilerinin bu hakkı alamamasının hukuki sebebi nedir?
Cevap: KMK 40. madde yönetici haklarını tanımlarken, 41. maddedeki denetçi için böyle bir maddi düzenleme yapmamıştır; bu sebeple tapudaki tip yönetim planlarına “denetçi ücret alamaz” maddesi eklene gelmiştir. Ancak yönetim planında aksini emreden net bir yasak yoksa, olağan genel kurulda alınacak bir kararla denetçiye de huzur hakkı ödenebilir.
Apartman ve Site Yönetim Planına Nereden ve Nasıl Ulaşılır?
6. Temsilciler Kurulunun İşletme Projesindeki Yetkisi
Soru: Yeni yasal düzenleme, malikler yerine “Temsilciler Kurulu” ile yönetilen sitelerde de aynen geçerli midir ve bütçeyi kim onaylayacaktır?
Cevap: Evet, bu kanun değişikliği toplu yapılarda da aynen geçerlidir. Ancak tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında genel kurul görev ve yetkileri “temsilciler kuruluna” devredilmişse, geçici işletme projesini ve asıl bütçeyi malikler yerine doğrudan temsilciler kurulu kabul edecektir. Yani temsilciler kurulu olan toplu yapılarda kat malikleri adına değişen bir şey yoktur. Bu konuda tapu sicilindeki yönetim planının okunması en doğru yoldur.
Site (Toplu Yapı) Ne Demektir?
7. Toplu Yapılarda Yönetim Planı Değişikliği ve Karar Nisabı
Soru: Toplu yapılarda yönetim planını değiştirmek için blok temsilcileri karar alabilir mi?
Cevap: Evet, alabilir. Maalesef Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “yönetim plânı ve değiştirilmesine” ilişkin 70. maddesinin ilk fıkrasında “yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.” ibaresi bulunmakta idi. Yani yönetim planı değişiklikleri yalnızca temsilcilerin inisiyatifiyle yapılabiliyordu.
Şimdi bu kanun değişikliği toplu yapılarda “yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu” yeterli hâle geldi.
Bu durum aslında maliklerin yönetim planı değişikliğine ilişkin iradesini kısıtlarken onların seçtiği temsilcilerin daha kolay yönetim planı değişikliği yapmasına imkân tanıyor.
Diğer taraftan maddenin ikinci fıkrasında ise geçici yönetimin yetkilerine sınırlama getirmesi açısından faydalı bir değişiklik var.
Değişiklik öncesi “geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.” iken şimdi “geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oylarıyla değiştirilebilir.” hâle geldi.
Yine “yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.” ifadesi ile yönetim planında farklı bir yeter sayı olması durumunda bu metin geçersiz hâle getirildi.
Bizim Site Toplu Yapı mı? Değil mi? Nasıl Anlarız?
8. Toplu Yapı Olmayan Apartman ve Sitelerde Yönetim Planı Değişikliği
Soru: Toplu yapı olmayan apartman ve sitelerde yönetim planını değiştirmek için beşte dört olan yeter sayı değişti mi?
Cevap: Hayır, kolaylaşmadı. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi (yönetim planı) değişmedi. 28. maddenin 3. fıkrasının ilk cümlesine göre “yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.” Yine aynı fıkranın ikinci cümlesine göre “kat maliklerinin 33’üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.”
Toplu yapı olmayan apartman ve sitelerde yönetim planının değiştirilebilmesi için her durumda tüm bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün (4/5) kabul oyu şarttır. Bu kural yönetim planında temsilciler kurulu olmayan ve toplu yapı kat malikleri kurulunun söz konusu olduğu toplu yapılar için de kesin ve emredicidir.
9. Blok Bazlı Ortak Giderler (Örnek: Asansör Arızası)
Soru: Toplu yapılarda sadece tek bir bloku ilgilendiren büyük çaplı asansör arızası gibi durumlarda, masrafın o blok tarafından karşılanması uygulamasında bir değişiklik oldu mu?
Cevap: Yeni KMK değişikliği torba yasası yalnızca yöneticinin bütçe yapma yetkisine ve aidat artış sınırlarına odaklanmaktadır. Sadece bir bloka özgü olan ortak yerlerin (asansör, çatı, merdiven vb.) bakım ve onarım giderlerinin yalnızca o bloktaki kat maliklerince arsa payı oranında karşılanması kuralında herhangi bir değişiklik olmamıştır.
10. Toplu Yapılarda İşletme Projesine İtiraz Süreci
Soru: Toplu yapılarda yönetimin hazırladığı işletme projesine itiraz süresi eskisi gibi 7 gün müdür, yoksa kararlar için doğrudan dava yoluna mı gidilmelidir?
Cevap: Yeni düzenlemeyle birlikte, yöneticinin hazırladığı geçici işletme projelerinin en geç 3 ay içinde olağan veya olağanüstü kurulda aynen veya değiştirilerek onaylanması zorunlu hâle gelmiştir. Kurul kararına dönüşen ve kesinleşen bütçelere karşı doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açılması gerekmektedir.
Ancak temsilciler kurulunun bulunduğu ve toplu yapı kat malikleri kurulunun söz konusu olmadığı toplu yapı yönetim planlarına göre kat maliklerinin aidat artışlarına ve işletme projesine itiraz hakları bulunmamaktadır. İtiraz hakkı kat maliklerinin belirlediği temsilciler kurulu üyelerine aittir.
II - Yöneticinin görevleri:
Genel yönetim işlerinin görülmesi:
Madde 35
Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
…
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması;
II - Yöneticinin görevleri:
İşletme projesinin yapılması:
Madde 37
İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları,
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanun’un 20’nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar,
c) Her kat malikinin 20’nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı
gösterilir.
Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68’inci maddesinin 1’inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298’inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve yukarıda belirlenen usulde kat malikleri kuruluna sunulur.
Yönetim Plânı ve Değiştirilmesi
Madde 70 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır.
Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oylarıyla değiştirilebilir.
Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.
İndirme linkini gönderebilmemiz için bilgilerinizi girin.
Kapat